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公积金新政的救市猜想刺激楼市改善预期

发布时间:2019-11-25 10:36:17 编辑:笔名

公积金新政的救市猜想:刺激楼市 改善预期

贷款条件放宽、异地互认破冰、公积金贷款发放率较低城市可适当提高首套房贷额度从10月9日开始,住房公积金贷款政策接连释放重量级利好。因为时间上与前不久央行调整住房信贷政策上形成巧合,此次公积金政策调整被业内广泛解读为救市组合拳之一。它对购房者来说有那些利好?能否有效拉动住房消费?就此进行了采访。

刺激楼市

引发楼市第三波救市猜想的公积金贷款新政,终于在黄金周之后的第二个工作日出台。

10月9日,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(以下简称《通知》)。其中规定,职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。新政还将取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。而住房公积金缴存异地互认和转移接续,以及异地贷款业务,也有望获得实质性推进。

楼市已经酝酿又一波救市政策。一如中原地产首席分析师张大伟所言,业内普遍认为,一系列放宽公积金贷款条件的政策,无疑是在此前的政策松绑基础上进一步刺激楼市。

照业界比较流行的一个观点来说:第一波救市大幕是从今年6月取消限购拉开的,其特征性标志是政策性刺激41个城市松绑限购。第二波则是各地要求银行松绑限贷,以央行的全面口径放松为特征。第三波是各地增加购房补贴,调整税费收费政策,要求公积金降低首付等。

业内人士上述对于行业和市场未来走向的猜想与分析,大体是梳理与房地产行业相关的国字头新政得出的。

从限购政策淡出历史舞台,到黄金周之前的930限贷政策解禁(9月30日,央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,明确拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行执行首套房贷款政策),再到109公积金贷款门槛放宽,业界人士认为,政府救市信号越来越明显。而支持他们作出这一判断的,还有说明市场疲软的数字:

有楼市库存环比同比值均有上升。截至9月底,35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米,环比增长4.0%,同比增长23.8%。从35个城市的总体水平看,库存去化周期依然偏大。

业界不少人士坚信,未来各种相关房地产的收费减免政策有望陆续出台,增强市场活力、为市场托底的利好政策也将接连登场。

改善预期

如果公积金真能异地贷款了,我马上就回石家庄置业。10月20日,弹出一只兴奋跳跃的小企鹅,北漂朋友陈磊发来一段知心话:北京的工作单位一直给我缴着公积金,可北京的房价太高了。

类似这样对公积金异地公认政策充满期待的人当然还有不少。而陈磊的愿望恰好也印证了清华大学房地产研究所所长刘洪玉所带团队的研究结果公积金异地互认或激发外漂族回家置业。

刘洪玉认为,大城市和特大城市务工的农民工,绝大部分人都希望能用挣到的钱回户籍所在地的中小城市或城镇购买住房。由于住房公积金不能异地贷款使用,以往进城务工人员很少使用公积金。而如果住房公积金那儿都可以缴、那儿都可以用,就可能进一步扩大住房公积金制度覆盖面,提升制度的公平性。

分析师张旭也认为,在职工跨地区流动日益增强的当下,公积金异地互认政策落地有着重要的民生意义。比如京津冀一体化进程中,越来越多工作在北京的河北人或天津人可能选择回原籍购房。

此次新政的第二个亮点是取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目,这些收费加起来少则数千元,多则上万元。

中原地产首席分析师张大伟因此认为,这些费用与总房款相比并不多,取消更多的是有利于改善购房者对楼市未来的预期。

然而,与专家的淡定不同,采访到十余位最近有购房意向的工薪阶层消费者都不同程度地有些小兴奋。贷款买房本来就有压力,去掉各种叠加的费用,对于咱们这些能省则省的普通百姓来说,当然是蛮有用。一位石家庄市民对说。

同样让普通百姓感到管用的政策变化还有《通知》中规定连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,就可申请公积金贷款。分析师张旭认为,此前必须连续缴存12个月才能申请公积金贷款,让一定数量的购房人群,比如因工作变动而断缴的,无法正常使用公积金贷款。缴存时间缩短一半,申请贷款的门槛一下就低了一大截,这自然也有利于拉动潜在住房消费需求。张旭说。

效果待察

因为时间上与前不久央行调整住房信贷政策上形成巧合,此次公积金政策调整被业内广泛解读为救市组合拳之一。对于其救市效果,有关专家意见不一。

中国房地产研究会副会长胡志刚表示,目前各城市公积金中心尚没有实现联,真正实现异地业务还需要一个过程,新政到底能释放出多少有效需求还是个未知数。此次政策调整更多是在预期上影响楼市,会对楼市预期产生一定的稳定作用,当前市场依然处在去库存调整期,估计未来楼市不会有大波动。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析认为,2010年,有关部门出台的文件要求,实行支持首套、限制二套、严禁三套的住房公积金贷款政策。而根据此次公积金新政,住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工,这就体现了住房公积金对缴存职工改善住房的支持,符合支持基本住房消费的原则,有望拉动改善型住房消费。

同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟认为,此次出台的公积金新政主要刺激了低收入者的刚性需求,对于提振房地产市场会有一定的作用,但单纯靠此刺激市场活跃度、刺激入市,作用是微乎其微的。相对而言,契税、个税等对百姓购房影响更大。除非上述政策与契税政策变化等因素叠加,才可能会较大程度影响市场。

中国房地产业协会首席研究员李战军认为,公积金贷款对中低收入群体购房有重要的现实意义,但长期以来公积金的巨额存量与使用效率不高的问题一直饱受争议。此次调整公积金政策不能仅仅着眼于短期救市目标来分析,从长远来看,它对有效利用、激活公积金,满足中低收入群体购房需求有着积极意义。

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